Veelgestelde vragen over huuraanpassing

Wanneer is de jaarlijkse huuraanpassing bekend?
Als wij uw huur aanpassen, krijgt u hierover voor 1 mei een brief. De nieuwe huur gaat in per 1 juli 2023.

Hoe is de huur in 2023 aangepast?
De huur gaat omhoog:

• met 2,6% voor sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 808,06
• met 4,1 % voor woningen met een hogere huurprijs (‘vrije sector’)

Deze verhogingen zijn hetzelfde als de stijging van de cao-lonen min 0,5%

Andere huurverhogingen:

• als de netto huur lager is dan € 300 stijgt de huur met 9,7%, maar maximaal € 25
• voor bedrijfspanden en maatschappelijke gebouwen stijgt de huur in 2023 met 9,7%. Dit is op basis van de ‘Consumenten Prijs Index (CPI).

De huur kan omlaag gaan:

• voor sociale huurwoningen met een hogere huur dan € 575,03. Als het (gezins)inkomen van de huurder lager is dan 120% van het sociaal minimum, verlagen we de huur naar € 575,03.

Hoe gaan we om met inflatie bij het verhogen van de huur?
Tot nu toe keken we naar de inflatie (= als het geld minder waard wordt) bij het beslissen over de huurprijzen. Vanaf 2023 verandert dit. We kijken nu naar de ontwikkeling van de cao-lonen. Dit doen we volgens de ‘Nationale Prestatie Afspraken’ die we met de overheid hebben gemaakt.

Aan wie moet ik doorgeven dat mijn huur is aangepast?
U moet het nieuwe huurbedrag zelf aan andere organisaties doorgeven. Bijvoorbeeld aan de Belastingdienst, als u huurtoeslag krijgt. Of aan de gemeente, als u een uitkering krijgt en de gemeente uw huur betaalt. Wij geven de huuraanpassing alleen aan uzelf door.

Ik heb geen brief over de jaarlijkse huuraanpassing gekregen. Kan ik een kopie krijgen?
U zou onze brief over de huuraanpassing rond 1 mei moeten krijgen. Heeft u de brief niet gekregen, neem dan contact op met onze Klantenservice (026 3 712 712 of info-at-volkshuisvesting.nl). Dan sturen we u een kopie van de brief. Heeft u toegang tot ons klantportaal, dan vindt u de brief hier ook.

Kan ik een overzicht krijgen van het aantal punten voor de ‘woningwaardering’ van mijn woning?
Ja, dit kunt u opvragen bij onze Klantenservice (026 3 712 712 of info-at-volkshuisvesting.nl). Met de woningwaardering bepalen we de kwaliteit van een woonruimte en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Dit wordt ook het ‘puntensysteem’ genoemd. Een overzicht van de maximale huurprijzen van dit moment staat op de website van de Rijksoverheid.

Wie stelt de huuraanpassing vast?
De regering, de Tweede Kamer en Eerste Kamer, bepalen de regels voor de huuraanpassing. Volkshuisvesting voert deze regels uit. We kunnen wel de huur minder verhogen dan is toegestaan, maar nooit meer. Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Veranderen mijn bijkomende kosten ook bij de huuraanpassing?
Behalve de huur betaalt u soms bijkomende kosten, zoals servicekosten en kosten voor het glasfonds. Die kosten veranderen niet automatisch mee. Als de kosten zijn gestegen, verhogen we uw voorschot. Dit doen we na de afrekening van het voorgaande jaar.

Waarom verhogen we de huur?
We verhogen de huur zo min mogelijk. Maar ook onze kosten stijgen en alles wordt duurder. Het geld gebruiken we om onze woningen in de wijk goed te onderhouden en te verbeteren. We berekenen de huurverhoging volgens de wet. Hierbij kijken we naar het deel dat de cao-lonen over het afgelopen jaar stegen. De huurverhoging is vergelijkbaar met dat deel min 0,5%.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?
Bent u het niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u voor 1 juli 2023 bij ons bezwaar maken. Hiervoor vult u een speciaal formulier in. Dit formulier kunt u downloaden op de van de Huurcommissie. Wij beoordelen uw bezwaar. En we kijken of we samen met u een oplossing vinden. Lukt dit niet? Dan sturen wij uw bezwaar door naar de Huurcommissie.

Wat gebeurt er met mijn bezwaarschrift?
Binnen 2 weken krijgt u een brief waarin we laten weten dat uw bezwaarschrift bij ons is aangekomen. Daarna krijgt u een brief waarin wij reageren op de inhoud van uw bezwaar. Hierin vertellen we ook of er acties van u nodig zijn, zodat Volkshuisvesting uw bezwaar goed kan beoordelen.

Hierna kijken we uw bezwaarschrift na. Is uw bezwaar redelijk, dan passen we de huurverhoging aan. Vonden we uw bezwaar niet kloppen, dan krijgt u uitleg over hoe Volkshuisvesting tot dit besluit is gekomen.

Bent u het niet eens met dat besluit en wilt u daarom de huurverhoging niet betalen? Laat het ons weten. Wij sturen uw bezwaar dan door naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze beoordeelt of uw huuraanpassing redelijk is of niet. Wijst de Huurcommissie uw bezwaar af? Dan moet u € 25 kosten aan de Huurcommissie betalen.

Waarom moet ik mijn burgerservicenummer onleesbaar maken?
Als u bezwaar maakt tegen de huuraanpassing, moet u meestal bewijsstukken meesturen. Bijvoorbeeld een inkomensverklaring van de Belastingdienst, of een zorgindicatie. Het kan zijn dat uw burgerservicenummer (BSN) hierop staat. We vragen u om dat nummer onleesbaar te maken. Bijvoorbeeld door het door te strepen. Anders mogen we uw document niet opslaan in ons systeem. Dit is afgesproken in de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG), ofwel privacywet. Die wet is er om uw privacy te beschermen.

Hoe bepaalt Volkshuisvesting de maximale huur van een woning?
We gebruiken het ‘woningwaarderingsstelsel’ om te kijken hoe hoog de huur maximaal mag zijn. Iedere huurwoning krijgt punten voor bijvoorbeeld: de woonoppervlakte, het soort woning, de kwaliteit van wat er in de woning aanwezig is, de woonomgeving en het energielabel. De punten tellen we bij elkaar op om te kijken hoe hoog de huur mag zijn.

Komt mijn huur met de verhoging niet boven de grens voor huurtoeslag?
Krijgt u nu huurtoeslag? Dan houdt u die na de huurverhoging ook. Dit maakt het grootste deel van uw huurverhoging weer goed. Alleen als u een hoog inkomen heeft, krijgt u misschien geen huurtoeslag meer. U moet de nieuwe huurprijs zelf doorgeven aan de Belastingdienst. Volkshuisvesting doet dit ook, maar u moet uw huurprijs echt zelf doorgeven aan de Belastingdienst. Alles over huurtoeslag vindt u op de website van de Belastingdienst.

Welk huurbedrag moet ik betalen als ik bezwaar heb gemaakt?
U mag uw oude huurprijs betalen zolang wij bezig zijn met uw bezwaar. In ons systeem slaan we op dat u in die periode de oude huurprijs mag betalen. Maar let op. Besluit de Huurcommissie dat uw huurverhoging (voor een deel) klopt volgens de wet? Dan moet u het verschil tussen de oude en de nieuwe huur bijbetalen vanaf 1 juli 2023. We raden daarom aan om het verschil in huurprijs apart te zetten in de tijd dat uw bezwaar loopt.

Moet ik mijn huuraanpassing ook betalen als er nog onderhoud aan mijn woning moet worden gedaan?
Ja. Want gebrekkig onderhoud aan een woning is geen geldige reden om bezwaar te maken tegen huurverhoging. Heeft u klachten over het onderhoud van uw woning? Dan kunt u altijd terecht bij Volkshuisvesting en de Huurcommissie. Meld uw klacht eerst schriftelijk bij Volkshuisvesting. Wij hebben dan 6 weken de tijd om het probleem op te lossen.

Ik heb een ‘rappelbrief’ gekregen. Waarom is dit?
U krijgt die brief eind september omdat u de nieuwe huurprijs niet betaalt. En ook geen bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging. Met deze brief herinneren wij u aan de huuraanpassing. Wij sturen die omdat we niet weten of u vergeten bent de nieuwe huurprijs te betalen, of omdat u er niet mee akkoord gaat.

In deze brief vragen we u om het bedrag van de huurverhoging meteen over te maken naar Volkshuisvesting. We vertellen ook dat u bezwaar kunt maken bij de Huurcommissie. Dit kan tot 31 oktober 2023. Bezwaar maken bij Volkshuisvesting kan op dat moment niet meer.

Kan ik bezwaar maken tegen een huurverhoging van mijn woning in de vrije sector?
Dit kan alleen als de huur met meer dan 4,1% is verhoogd (in 2023). Dit is dus anders dan bij sociale huurwoningen. Heeft u hierover vragen, bel dan met het Juridisch Loket via 0900 – 8020 of kijk op de website.

Wat zijn goede redenen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging voor mijn sociale huurwoning?

• De huurverhoging is hoger dan de maximale huurverhoging. Voor huren vanaf € 300 is dit 3,1%; voor huren onder de € 300 is dit € 25;  voor huren in de vrije sector is dit 4,1%.
• Uw huur wordt door de huurverhoging hoger dan de maximale huur. Dit is de maximale huur volgens het puntensysteem.
• In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde prijs van uw huur. Of een verkeerde datum waarop uw huur begint.
• De huurverhoging is te snel na de vorige verhoging van uw huur.
• U heeft geen brief over de huurverhoging gekregen. Of wij hebben die brief te laat naar u gestuurd. U moet minstens 2 maanden voordat de huurverhoging ingaat, een brief van ons hebben gekregen. Is dat niet het geval? En maakt u daarom bezwaar? Dan gaat de huurverhoging op een later tijdstip in.
• Het opknappen van uw woning is als reden gegeven voor een huurverhoging. Maar u heeft hier geen toestemming voor gegeven. Bent u het hierom niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u binnen 3 maanden bezwaar maken bij de Huurcommissie.
• De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd omdat uw woning slecht is onderhouden. En die problemen zijn nog niet opgelost door ons.
• U heeft een zaak tegen ons lopen vanwege slecht onderhoud van uw woning.

Wat is de eenmalige huurverlaging?
In 2023 verlagen we één keer de huur van huurders met een laag inkomen. Woonde u op 1 maart 2023 in een sociale huurwoning? En is het inkomen van uzelf en eventuele huisgenoten samen lager dan 120% van het sociaal minimum? Dan verlagen we één keer de huur naar € 575,03.

Geldt dit voor u? Dan krijgt u hierover begin mei een brief.

Wanneer kan ik de eenmalige huurverlaging krijgen?

Als het volgende voor u geldt:

• U woont u op 1 maart 2023 in een zelfstandige huurwoning (of woonwagen) van Volkshuisvesting,
• én de huur van uw woning is in 2023 hoger dan € 575,03 (zonder servicekosten) per maand,
• én het inkomen van uzelf en eventuele huisgenoten is samen lager of gelijk aan 120% van het sociaal minimum.

Hoeveel is een inkomen van 120% van het sociaal minimum in 2023:

• Voor huishoudens van 1 persoon is dat:
  - tot AOW-leeftijd: € 23.250 per jaar
  - vanaf AOW-leeftijd: € 24.600 per jaar

• Voor huishoudens van meerdere personen is dat:
  - tot AOW-leeftijd: € 30.270 per jaar
  - vanaf AOW-leeftijd: € 32.730 per jaar

Hoe weet Volkshuisvesting wat mijn inkomen is?
Van de overheid mogen we de huuraanpassing laten afhangen van uw inkomen. Dat doet Volkshuisvesting niet. We kijken alléén of u een eenmalige huurverlaging kunt krijgen. Dit is in 2023 mogelijk voor mensen met een laag inkomen. Hiervoor vragen we bij de Belastingdienst informatie over inkomens op.

Wij vragen de Belastingdienst niet hoeveel u precies verdient. Maar wel binnen welke groep inkomens u valt: laag, midden of hoog. Hiervoor telt de Belastingdienst de inkomens in 2021 van alle huidige bewoners van een bepaald adres bij elkaar op. Het gaat dan om de personen die op dit moment op het adres wonen en vorig jaar inkomen hadden.

Wij krijgen gegevens over het inkomen in 2021. Want voor dat jaar heeft de Belastingdienst uw gegevens voor het laatst vastgesteld. We gebruiken die gegevens nergens anders voor.

De Belastingdienst stuurt zelf ook een brief naar u. Hierin staat dat wij gegevens hebben opgevraagd. En welke informatie de Belastingdienst precies aan ons heeft gegeven.

Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?
U kunt bij ons bezwaar maken. Daarna moet u zelf zorgen dat de gegevens bij de Belastingdienst worden aangepast. Zodat de informatie wel klopt als wij, begin juli, een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen.

• Geef uw bezwaar dus eerst aan ons door.
• Is er een (reken)fout gemaakt, of is uw inkomen kort geleden opnieuw vastgesteld: neem contact op met de Belastingdienst.
• Klopt het aantal personen op het adres niet, dan moeten personen die er niet (meer) wonen zich uitschrijven bij de gemeente. Kent u deze personen niet? Vraag dan bij de gemeente een ‘adresonderzoek’ aan.

Welke datums gelden bij het vaststellen van de huurverlaging?
Om te bepalen hoeveel personen bij uw huishouden horen, kijken we naar de situatie op 1 januari 2023. Voor het inkomen kijken we naar het verdiende inkomen in 2021. Gegevens van 2022 zijn nog niet bekend als we de brief versturen. Daarom kunnen we die niet gebruiken.

Tellen alle inkomens mee voor de huurverlaging 2023?
Of u de eenmalige huurverlaging krijgt, hangt af van het inkomen van uw huishouden. Het gaat om het inkomen waarover u en uw huisgenoten over 2021 belasting moesten betalen. Voor de eenmalige huurverlaging telt het inkomen van inwonende kinderen tot 27 jaar niet mee.

Kan ik ook zelf huurverlaging aanvragen?
Ja, dat kan. Heeft u geen voorstel over huurverlaging van ons gekregen? Maar denkt u dat u er wel recht op heeft? Dan kunt u huurverlaging bij ons aanvragen.

Wanneer heeft dat zin?

• U woont op 1 maart 2023 al in deze woning (of woonwagen).
• Uw huur is hoger dan € 575,03.
• Het inkomen van uw huishouden is na 2021 gedaald en daarmee onder de 120% van het sociaal minimum gekomen.
• Dit lagere inkomen had u al ten minste 6 maanden voor u om huurverlaging vraagt.

Als u huurverlaging aanvraagt, moet u de volgende informatie geven.

1. Wie er allemaal bij uw huishouden horen. Zet dit zelf op papier en zet uw handtekening eronder.
    
2. Zet ook zelf op papier wat het inkomen van uw huishouden is, en onderteken dit. Schrijf uw schatting op van het totale bruto-inkomen op dit moment van alle bewoners van 27 jaar of ouder. Ga hierbij uit van:
   • inkomen uit werk en/of uitkering
   • vakantiegeld (ja/nee, hoeveel)
   • eventuele 13e maand
   • eventueel inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten
3.  ​Doe er de volgende bewijzen bij:
   ​• Bij loon of uitkering per persoon:
   - 1 loonstrook of overzicht van de uitkering van de eerste maand waarin het inkomen daalde. Dit moet ten minste 6 maanden geleden zijn.
   - 1 loonstrook of overzicht van de uitkering van de laatste maand voor uw aanvraag.
   • Bij inkomen uit onderneming per persoon:
   - een schatting van de winst over de 6 maanden voordat u uw verzoek doet.
    • Bij inkomen uit overig werk (niet uit loondienst/ uitkering en geen inkomen uit onderneming) per persoon:
   - ​een schatting van het bruto-inkomen van de 6 maanden voordat u uw verzoek doet. Kijk hierbij naar de opbrengsten van die werkzaamheden. Trek er de kosten die hiervoor gemaakt zijn vanaf.

Wij controleren uw schatting van dit gezamenlijke bruto-inkomen op basis van de door u ingeleverde gegevens.